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El pago de una hipoteca tiene dos componentes principales: principal (pagar el saldo del préstamo) e intereses (el costo del préstamo). Los pagos anticipados son principalmente intereses: en una hipoteca a 30 años, normalmente se paga más interés que capital durante los primeros 20 años o más. Esto se llama amortización. La fórmula para el pago mensual: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1].

Una hipoteca a 15 años normalmente ofrece una tasa de interés entre un 0,5% y un 0,75% más baja que una hipoteca a 30 años, y genera capital dos veces más rápido. Sin embargo, los pagos mensuales son aproximadamente entre un 40% y un 50% más altos. Estrategia: si puede afrontar cómodamente el pago a 15 años, se ahorrará significativamente en intereses totales. De lo contrario, elija 30 años y realice pagos de capital adicionales cuando sea posible.

Hacer un pago hipotecario adicional por año puede reducir un préstamo a 30 años a ~25 años. Refinanciar cuando las tasas caen más del 1% a menudo vale la pena (punto de equilibrio: costos de cierre ÷ ahorros mensuales). Los pagos quincenales (medio pago cada 2 semanas) dan como resultado 26 medios pagos por año, lo que equivale a 13 pagos completos en lugar de 12.

Esta calculadora muestra solo capital + intereses. Su pago mensual real también incluye el impuesto a la propiedad (normalmente entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda por año), el seguro del propietario (~$100–$200/mes) y el PMI (0,5%–1,5%/año si el pago inicial es <20%). Las tarifas de la Asociación de propietarios y los costos de mantenimiento añaden más gastos del mundo real. Obtenga siempre cotizaciones de varios prestamistas; incluso una diferencia de tasa del 0,25% es significativamente importante durante 30 años.