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住宅ローンの支払いには、元本 (ローン残高の返済) と利息 (借入コスト) という 2 つの主要な要素があります。 早期支払いはほとんどが利息です。30 年の住宅ローンでは、通常、最初の 20 年以上は元本よりも多くの利息を支払います。 これを減価償却といいます。 月々の支払いの計算式: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]。

15 年の住宅ローンは通常、30 年の住宅ローンよりも 0.5 ～ 0.75% 低い金利を提供し、2 倍の速さで資産を構築します。 ただし、月々の支払額は約 40 ～ 50% 高くなります。 戦略: 15 年分の支払いを余裕があれば、総利息を大幅に節約できます。 そうでない場合は、30 年を選択し、可能であれば追加の元金の支払いを行ってください。

住宅ローンの支払いを年に 1 回追加で行うと、30 年のローンを最大 25 年に短縮できます。 金利が 1% 以上低下したときに借り換える価値があることがよくあります (損益分岐点: クロージングコスト ÷ 毎月の節約額)。 隔週支払い (2 週間ごとに半額支払い) では、年間 26 回の半額支払いとなり、12 回ではなく 13 回の全額支払いに相当します。

この計算機は元金 + 利息のみを表示します。 実際の月々の支払額には、固定資産税（通常は年間住宅価格の 1 ～ 2%）、住宅所有者保険（月額約 100 ～ 200 ドル）、PMI（頭金 < 20% の場合は年間 0.5 ～ 1.5%）も含まれます。 HOA 料金とメンテナンス費用により、実際の費用がさらに追加されます。 常に複数の金融機関から見積もりを取得してください。たとえ 0.25% の金利差であっても、30 年間では非常に重要です。