전세 vs 매매 비교 계산기

전세는 한국 고유의 임대 제도로, 집주인에게 큰 보증금(통상 매매가의 50~80%)을 맡기고 월세 없이 거주하는 방식입니다. 보증금은 계약 만료 시 전액 반환됩니다. 집주인은 보증금을 투자해 수익을 내고, 세입자는 월세 부담 없이 살 수 있어 양쪽 모두에게 합리적인 제도입니다. 다만 최근에는 전세 사기, 역전세 문제 등으로 월세 전환이 가속화되는 추세입니다. 전세를 선택할 때는 반드시 전세보증보험 가입 여부를 확인하세요.

다음과 같은 상황에서는 매매가 유리합니다. 첫째, 해당 지역의 집값 상승률이 대출 금리보다 높을 때입니다. 예를 들어 대출 금리가 4%인데 집값이 매년 5% 이상 오른다면, 매매로 자산을 불릴 수 있습니다. 둘째, 5년 이상 장기 거주할 계획이라면 취득세와 거래 비용을 상쇄할 수 있습니다. 셋째, 전세가율이 70%를 넘어 전세금과 매매가 차이가 크지 않을 때, 조금 더 보태서 내 집을 마련하는 것이 합리적입니다.

반대로 전세가 유리한 상황도 있습니다. 집값이 정체되거나 하락 중인 지역에서는 매매 시 자산 손실 위험이 있으므로 전세가 안전합니다. 대출 금리가 5% 이상으로 높을 때는 이자 부담이 커서 전세가 경제적입니다. 직장 이동 등으로 2~3년 내 이사할 가능성이 있다면 매매의 거래 비용(취득세, 중개수수료)이 부담됩니다. 또한 전세금과 매매가 차이가 클 때, 그 차이만큼의 자금을 투자해서 더 높은 수익을 올릴 수 있다면 전세가 유리할 수 있습니다.

매매든 전세든 리스크 관리가 중요합니다. 매매 시에는 집값 하락, 보유세(재산세, 종합부동산세), 유지보수비, 양도소득세를 고려해야 합니다. 전세 시에는 보증금 미반환 위험이 가장 큽니다. 반드시 등기부등본에서 근저당 설정 여부를 확인하고, 전세보증보험(HUG, SGI, HF)에 가입하세요. 전세가율이 80%를 넘는 매물은 피하는 것이 안전합니다. 매매를 결정했다면 실거주 2년 이상을 채워 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족시키는 것이 절세의 핵심입니다.