전세 계약 전 필수 체크 3가지

전세사기 예방이 최우선입니다. 2026년에는 제도가 강화되었지만, 여전히 세입자의 주의가 필요합니다.

1. 위반건축물 (Illegal Construction)

불법 증축(방 쪼개기, 베란다 확장 등)된 건물은 전세자금대출과 보증보험 가입이 거절됩니다.

• 확인법: 건축물대장의 ‘갑’구를 확인하세요. 상단에 노란색으로 [위반건축물] 딱지가 있다면 계약하지 마세요.

2. 126% 룰 (The 126% Rule)

HUG 전세보증금반환보증은 공시가(공동주택가격)의 126% 까지만 가입 가능합니다.

• 공식: 전세보증금 ≤ 공시가격 × 1.26
• 경고: 이 범위를 초과하면 보증보험 가입이 불가능한 ‘고위험 깡통전세’일 확률이 높습니다.

3. 국세/지방세 완납 증명

집주인이 세금을 체납했다면? 경매 넘어갈 시 세금이 내 보증금보다 먼저 배당받습니다(0순위).

• 필수: 계약 전 집주인에게 국세/지방세 완납증명서 제시를 요구하세요. 거부하면 계약하지 마세요.

2026년 달라진 점

• 에스크로 시범 도입: 일부 고위험 빌라 계약 시, 보증금을 제3자(신탁사 등)에 예치했다가 입주 확정 후 집주인에게 송금하는 제도가 시범 운영됩니다.
• 안심전세 App 2.0: 집주인의 악성 임대인 블랙리스트 여부와 해당 빌라의 정확한 시세 추정치를 앱으로 즉시 확인할 수 있습니다.

Tip: 전세가 불안하다면 월세 vs 매매나 임대수익률을 따져보는 것도 방법입니다.